Le propriétaire ne rend pas la caution après votre départ : délais légaux, majoration de retard et recours
Après la remise des clés, le propriétaire dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon. Passé ce délai, une majoration de 10 % du loyer mensuel s'applique pour chaque mois de retard entamé. Mise en demeure, conciliation, juge : les recours sont gratuits ou presque, et fonctionnent.
Vous avez rendu les clés, l'état des lieux de sortie s'est bien passé, et pourtant le dépôt de garantie, la « caution », dans le langage courant, n'arrive toujours pas sur votre compte. La loi du 6 juillet 1989 est pourtant précise : le propriétaire dispose d'un mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois s'il constate des dégradations. Passé ce délai, le montant dû est automatiquement majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé. Et si le bailleur fait la sourde oreille, une procédure simple, gratuite dans ses premières étapes, permet de récupérer votre argent.
Ce que dit la loi : deux délais, un point de départ précis
Le compte à rebours démarre à la remise des clés, en main propre contre signature ou par lettre recommandée, pas à la date de l'état des lieux ni à celle de la fin du bail. À partir de là, deux situations. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le bailleur a un mois pour restituer l'intégralité du dépôt. S'il mentionne des différences, le délai passe à deux mois, et le bailleur peut déduire les sommes nécessaires aux réparations, à condition de les justifier. C'est précisément pour cela que l'état des lieux de sortie doit être rempli avec soin : un document signé « conforme » verrouille le délai d'un mois et interdit toute retenue ultérieure pour dégradation.
Ce que le propriétaire peut retenir, et ce qu'il ne peut pas
Toute retenue doit être justifiée par des documents : comparaison des deux états des lieux, photos, devis ou factures d'entreprise, constat d'huissier le cas échéant. Un simple courrier annonçant « 400 € pour remise en état » sans pièce à l'appui ne vaut rien. Surtout, la distinction entre dégradation et vétusté est décisive : l'usure normale liée au temps et à un usage raisonnable du logement reste à la charge du propriétaire. Des peintures défraîchies après plusieurs années d'occupation, une moquette usée par le passage, des joints de salle de bains ternis relèvent de la vétusté ; un trou dans une porte, une vitre cassée ou une moquette brûlée relèvent de la dégradation.
| Constat au départ | Qualification | Imputable au locataire ? |
|---|---|---|
| Peintures passées, ternies après plusieurs années d'occupation | Vétusté (usure normale) | Non |
| Trous multiples non rebouchés, murs tachés ou griffonnés | Dégradation | Oui, sur justificatifs |
| Parquet patiné, moquette aplanie dans les zones de passage | Vétusté | Non |
| Brûlure de fer à repasser, parquet gorgé d'eau par négligence | Dégradation | Oui, sur justificatifs |
| Électroménager fourni en panne d'usure après des années | Vétusté | Non |
| Ménage non fait, logement encombré au départ | Manquement du locataire | Oui, coût du nettoyage justifié |
Cas particulier des immeubles en copropriété : le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges, le temps de régulariser votre quote-part. Il doit néanmoins restituer les 80 % restants dans le délai légal, puis solder le complément dans le mois qui suit l'approbation des comptes. Une retenue de la totalité du dépôt « en attendant les charges » est donc irrégulière.
La majoration de 10 % : comment elle se calcule
Depuis la loi ALUR, tout retard coûte cher au bailleur : le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque période mensuelle commencée. Exemple concret : pour un loyer de 700 € hors charges et un dépôt de 700 € restitué avec deux mois et demi de retard, la majoration atteint 3 × 70 € = 210 €, soit 910 € au total. La majoration s'ajoute automatiquement, sans qu'un juge ait besoin de la prononcer, mais en pratique, c'est souvent votre mise en demeure qui la rappelle au propriétaire et débloque la situation.
La marche à suivre, étape par étape
- Rassemblez vos pièces Bail, états des lieux d'entrée et de sortie, preuve de la remise des clés, quittances, justificatif de votre nouvelle adresse transmise au bailleur, et le relevé bancaire montrant l'absence de virement. Ce dossier servira à toutes les étapes suivantes.
- Envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception Réclamez la restitution du dépôt (et, le cas échéant, la majoration de retard déjà acquise) sous 8 à 15 jours, en citant l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Restez factuel : montants, dates, délais légaux. Ce courrier suffit à débloquer une grande partie des situations.
- Saisissez gratuitement un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation Sans réponse sous quinzaine, la conciliation est l'étape suivante : gratuite, sans avocat, elle aboutit souvent à un accord. Le conciliateur de justice se saisit en mairie ou en ligne ; la commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges de dépôt de garantie.
- Saisissez le juge des contentieux de la protection En dernier recours, le juge du tribunal dont dépend le logement se saisit par simple requête, sans avocat obligatoire pour ces montants. Vous pouvez demander le dépôt, la majoration de retard et, le cas échéant, des dommages et intérêts. Vous avez 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué.
Les arguments types des bailleurs, et comment y répondre
Ce qu'on vous oppose vs ce que dit le droit
L'argument du propriétaire
- « J'attends l'arrêté des comptes de charges pour tout rendre. »
- « Les peintures sont à refaire, je garde le dépôt. »
- « Je n'ai pas encore fait faire les devis. »
- « L'agence a fermé / le bien a été vendu, ce n'est plus mon problème. »
Votre réponse
- Seuls 20 % du dépôt peuvent être provisionnés pour les charges ; le reste est dû dans le délai légal.
- La vétusté n'est pas facturable ; seule une dégradation prouvée et chiffrée par documents peut être retenue.
- Les justificatifs doivent exister dans le délai de restitution : sans pièces, la retenue est irrégulière.
- La restitution incombe au bailleur en titre au moment du départ ; une vente ou un changement d'agence ne suspend pas le délai.
Dernier point d'organisation : un déménagement est aussi le bon moment pour clore proprement vos contrats liés au logement. La résiliation de l'assurance habitation de l'ancien logement, notamment, ne se fait pas toute seule, et continuer à payer deux contrats pendant qu'on attend son dépôt de garantie serait doublement rageant.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
On répond à vos questions
Le propriétaire peut-il garder la caution parce que je n'ai pas payé le dernier mois de loyer ?
C'est l'inverse qui est interdit : le locataire ne peut pas décider de « se payer » du dépôt de garantie en cessant de régler son dernier loyer. Le bailleur, lui, peut légitimement déduire un loyer ou des charges impayés du dépôt, justificatifs à l'appui. Payez donc jusqu'au dernier jour du préavis, puis réclamez le dépôt plein.
Aucun état des lieux de sortie n'a été fait : quel délai s'applique ?
Sans état des lieux de sortie, le logement est réputé rendu en bon état si l'état des lieux d'entrée existait : le bailleur ne peut prouver aucune dégradation et doit restituer l'intégralité du dépôt dans le délai d'un mois. Proposez toujours par écrit un rendez-vous d'état des lieux ; en cas de refus du bailleur, cette trace jouera pour vous.
Le propriétaire affirme avoir fait le virement, mais rien n'arrive. Que faire ?
Demandez-lui la preuve d'exécution du virement (avis d'opéré de sa banque) et vérifiez l'IBAN communiqué. Une erreur de saisie n'est pas rare et se rattrape d'autant mieux qu'on agit vite : notre article détaille la marche à suivre en cas de virement parti vers un mauvais IBAN. Si aucune preuve n'est fournie, considérez le dépôt comme non restitué et poursuivez la procédure.
La majoration de 10 % s'applique-t-elle aussi aux locations meublées ?
Oui, pour tous les baux d'habitation soumis à la loi de 1989, meublés compris (pour les baux meublés signés depuis mars 2014). Le dépôt de garantie d'un meublé peut en revanche atteindre deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour une location vide.
Puis-je réclamer la caution si le logement a été vendu pendant mon bail ?
Oui. La restitution incombe au bailleur en place au moment de votre départ : le nouveau propriétaire est réputé avoir reçu le dépôt lors de la vente. Adressez votre mise en demeure à celui à qui vous avez rendu les clés, il ne peut pas vous renvoyer vers l'ancien propriétaire.
